土地の価格を調べると、複数の数字が出てきて混乱します。実は同じ土地に対して目的の異なる複数の価格が存在します。「一物四価」と呼ばれる仕組みです。
5つの価格とその目的
公示地価（国土交通省・毎年3月公表）
全国の標準地について、1月1日時点の価格を公表するものです。公共事業の用地取得や、一般的な取引の指標として使われます。最も基準性の高い価格です。
基準地価（都道府県・毎年9月公表）
7月1日時点の価格。公示地価を補完するもので、公示地価の対象外エリアもカバーします。
相続税路線価（国税庁・毎年7月公表）
相続税や贈与税の計算に使う価格です。道路ごとに1平方メートルあたりの価格が定められています。公示地価のおおむね80%が目安とされています。
固定資産税評価額（市町村・3年ごとに見直し）
固定資産税・都市計画税・登録免許税・不動産取得税の計算に使います。公示地価のおおむね70%が目安です。
実勢価格（実際の取引価格）
売主と買主が合意して成立した価格です。上の4つはあくまで基準であり、実際にいくらで売れるかはこれとは別です。
調べ方
- 公示地価・基準地価／国土交通省「不動産情報ライブラリ」で地図から検索できます
- 相続税路線価／国税庁の路線価図で、道路に付された数字を確認します
- 固定資産税評価額／毎年届く納税通知書の課税明細に記載されています
- 実勢価格／「不動産情報ライブラリ」で実際の成約価格を地域別に確認できます
路線価から逆算する方法もよく使われます。路線価 ÷ 0.8 でおおまかな公示地価水準が出ます。
なぜ実際の売却価格とずれるのか
公示地価も路線価も、その地域の標準的な土地を前提にした価格です。実際の物件には個別の事情があります。
- 接道の幅と方位、間口の広さ
- 整形地か、旗竿地・不整形地か
- 角地か、傾斜地か
- 越境や境界未確定の有無
- 私道の持分、再建築の可否
- 周辺環境（嫌悪施設、日照、騒音）
同じ町名でも、角地と旗竿地では数百万円の差が出ることがあります。基準となる価格に、個別事情を加減して初めて実勢価格に近づきます。
市況によっても動きます
公示地価は年1回の公表です。その間に金利が動く、大型施設ができる、といった変化があれば、実際の取引価格は先に動きます。公表値は「昨年時点の目安」であることを踏まえて見る必要があります。
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