不動産を売却した年は、多くの場合確定申告が必要です。「税金がかからないから申告しなくてよい」という誤解が最も多く、後から追加の税金を請求される原因になります。
申告が必要なケース
- 売却で利益（譲渡所得）が出た場合／課税対象になります
- 3,000万円特別控除などの特例を使う場合／税額がゼロになる場合でも申告しなければ特例が適用されません
- 損失が出た場合でも申告で節税できることがあります／特定の条件下で損失を他の所得と損益通算できます
申告が不要なケース（原則）
- 売却で損失が出て、かつ損益通算の特例も使わない場合
- 売却益があっても特例で課税所得がゼロになり、かつ特例の申告義務がない場合
判断が難しい場合は、申告しておくほうが安全です。申告不要なのに申告してもペナルティはありません。
申告期限
売却した年の翌年2月16日から3月15日です。期限を過ぎると延滞税と加算税がかかります。
なお、医療費控除などの還付申告は1月1日から5年間受け付けていますが、不動産売却の申告はこれとは別で、期間が決まっています。
必要書類
- 確定申告書（第三表：分離課税用）
- 譲渡所得の内訳書（国税庁のサイトからダウンロードできます）
- 売却時の売買契約書の写し
- 購入時の売買契約書の写し（取得費の計算に不可欠）
- 仲介手数料・測量費・解体費などの領収書
- 売却した物件の登記事項証明書
- 特例を使う場合は各種証明書（被相続人居住用家屋等確認書など）
購入時の契約書がない場合
取得費が証明できないと、売却価格の5％しか取得費として認められません。1,000万円で売れた土地でも、取得費は50万円とみなされ、差額のほぼ全額が課税対象になります。
代替資料として使えるものを探してください。住宅ローンの金銭消費貸借契約書、通帳の振込記録、分譲時のパンフレット、仲介手数料の領収書などです。最終的な判断は税務署によりますが、1円でも証拠を積み上げることに価値があります。
e-Taxでの申告も可能です
国税庁の「確定申告書等作成コーナー」から、画面の指示に従って入力・送信できます。マイナンバーカードがあれば自宅からでも手続き可能です。
ただし不動産売却の申告は、特例の適用条件や所有期間の判定など、判断が必要な場面が多くあります。金額が大きい場合は税理士に依頼することをおすすめします。
売却前に確認しておくこと
使える特例（3,000万円控除、取得費加算、軽減税率）は、売り方の順番やタイミングによって使えなくなることがあります。確定申告の対策は売った後ではなく、売る前に考えるものです。
前橋不動産では、査定の段階で「この売り方なら税負担はどう変わるか」を整理し、必要に応じて提携する税理士におつなぎしています。不動産売却のご案内もあわせてご覧ください。
