売却を任せる会社を間違えると、売れるはずの物件が売れ残ります。ここでは、売主が損をしないために知っておくべきことを整理します。
「囲い込み」とは
不動産会社は、売主と買主の双方から仲介手数料を受け取れると報酬が倍になります（両手取引）。そのため、自社で買主を見つけたいという動機が働きます。
ここまでは正当な営業活動ですが、行き過ぎると他社からの問い合わせを断るという行為につながります。「すでに商談が入っています」と嘘をついて紹介を拒み、自社の顧客だけに紹介する——これが囲い込みです。
売主にとっては、本来届くはずだった買主候補が届かないことになります。結果として売却期間が延び、値下げを迫られます。売主が損をし、会社だけが得をする構造です。
囲い込みを見抜く3つの方法
1. レインズの登録証明書を確認する
専任・専属専任媒介契約では、不動産会社は法律上レインズへの登録義務があります。登録すると登録証明書が発行されるので、必ず受け取ってください。渡してこない場合は、そもそも登録していない可能性があります。
2. 閲覧履歴と「取引状況」を確認する
売主はレインズの専用画面から、自分の物件の登録内容を確認できます。ここで取引状況が「公開中」になっているかを見てください。実際には売り出し中なのに「書面による購入申込みあり」となっていれば、他社は紹介を控えます。
3. 報告内容が具体的かどうか
専任なら2週間に1回以上の報告義務があります。「反響はありません」だけで終わる報告が続く場合は要注意です。問い合わせ件数、内覧数、内覧者がどこを気にしていたかまで伝えてくる会社は、実際に動いています。
査定額で選ばないでください
複数社に依頼すると、金額に差が出ます。ここで最高額を出した会社を選ぶのは危険です。査定額に法的な拘束力はなく、契約を取るために高く出すことができてしまうためです。
確認すべきは金額ではなく根拠です。次を尋ねてください。
- どの成約事例と比較したのか
- その事例と自分の物件の違いをどう評価したか
- 何か月での成約を想定しているか
- 反応がなかった場合、いつ、どう見直すのか
地元の会社と大手、どちらがよいか
一概には言えません。判断材料は次のとおりです。
- 大手／顧客基盤が広く、知名度による集客力があります。一方で担当者の異動が多く、案件数を抱えるため一件あたりの熱量にばらつきが出ることがあります
- 地元の会社／地域の相場と事情に詳しく、隣地への打診など小回りが利きます。ただし会社ごとの力量差が大きいのも事実です
前橋市の郊外や、条件に難のある土地であれば、地域の事情を知っている会社のほうが有利に働くことが多くあります。
前橋不動産の姿勢
当社は仲介と買取の両方を扱っています。だからこそ、どちらか一方に誘導する必要がありません。仲介での想定価格と買取価格を並べてご提示し、手元に残る金額で比較していただくのが基本方針です。査定は無料で、その後にしつこい営業もいたしません。
