マイホーム売却の3000万円特別控除とは？適用要件をわかりやすく解説

マイホームを売って利益が出た場合、譲渡所得から最大3,000万円を差し引けるのが「居住用財産の3,000万円特別控除」です。一般的な自宅の売却であれば、これで税額がゼロになるケースが多くあります。

どのくらい効くのか

譲渡所得は「売却価格 − 取得費 − 譲渡費用」で計算します。仮に譲渡所得が2,000万円だった場合、控除がなければ長期譲渡で約20％、およそ400万円の税負担です。3,000万円控除を使えば課税対象がゼロになり、税額も0円になります。

売った年の1月1日時点で所有期間が10年を超えている場合、軽減税率の特例を重ねて使えます。3,000万円を控除してもなお利益が残る場合、その部分の税率が下がります。長く住んだ自宅を売る方には大きな効果があります。

住み替えの場合、売った家で3,000万円控除を使うと、新居で住宅ローン控除が使えなくなります。どちらが有利かは、売却益の大きさと新居のローン残高で変わります。住み替えを予定している方は、契約前に必ず試算してください。

自分が住んでいなかった実家を相続して売る場合は、この特例ではなく「相続空き家の3,000万円特別控除」の対象になり得ます。ただし要件が厳しく、耐震改修または解体が条件になる場合があります。詳しくは相続不動産のご相談をご覧ください。

特例は申告することが適用の条件です。「税金がかからないから申告不要」と考えて放置すると、後から本来の税額に加算税を上乗せして請求されます。申告は売却した年の翌年2月16日〜3月15日です。

前橋不動産では、査定の段階で「この売り方ならどの特例が使えそうか」を整理し、必要に応じて提携する税理士におつなぎしています。売買契約を結ぶ前にご相談ください。

制度の説明だけでは実感がわきにくいので、具体的に計算してみます。

【例】30年前に2,000万円で購入した自宅を、3,500万円で売却

控除がなければ、長期譲渡（約20％）で約396万円の税負担です。ここに3,000万円特別控除を適用すると、課税対象は0円、税額も0円になります。

この例のように、一般的な自宅の売却では控除の範囲に収まることがほとんどです。

夫婦の共有名義であれば、要件を満たす限りそれぞれが3,000万円ずつ、合計6,000万円まで控除できます。ただし、名義人であっても実際に居住していなかった場合は適用されません。共有名義で売却を検討されている方は、この点を確認してください。

更地にしてから売却する場合も控除は使えますが、条件があります。

最後の項目は特に見落とされます。「売れるまでの間、月極駐車場にしておこう」という判断が、控除を失う原因になり得ます。

前橋不動産では、査定の段階でどの特例が使えそうかを整理し、必要に応じて提携する税理士におつなぎしています。売買契約を結ぶ前にご相談いただくことが、取りこぼしを防ぐ最大のポイントです。