不動産を売った翌年、確定申告が必要になる場合があります。会社員の方は普段申告をする機会がないため、ここを見落としてしまうケースが少なくありません。
しかもやっかいなのは、「結果的に税金がゼロでも、申告しなければならない場合がある」という点です。特例を使って税額が0円になるケースでも、申告しなければその特例自体が適用されません。この記事では、不動産売却後の確定申告について、必要な人・時期・計算方法・使える特例・怡った場合のペナルティまでを整理します。
1. 確定申告が必要な人・不要な人
必要なのは「売却益が出た人」と「特例を使う人」
不動産を売って利益（譲渡所得）が出た場合は、確定申告が必要です。さらに重要なのが、3,000万円特別控除などの特例を使って税額がゼロになる場合でも、申告は必須だということです。特例は「申告すること」が適用の条件になっています。
不要なケース
売却で損失が出て、かつ損失の繰越控除などの特例も使わない場合は、原則として申告不要です。ただし、損失が出た場合でも申告することで他の所得と相毎でき、税金が戻ってくるケースがあります。「損したから関係ない」と決めつけないでください。
2. 申告の時期と必要書類
売却した年の翌年2月16日から3月15日が申告期間です。例えば今年中に決済・引渡しをした場合、申告は来年の春です。
注意していただきたいのは、必要な書類の多くが売却時に手元に届くものだということです。申告の時期になってから探すと見つからないことがあるので、売却直後にまとめて保管しておいてください。
- 売却時の売買契約書のコピー
- 購入時の売買契約書のコピー（取得費の証明に使います。これが最重要です）
- 仲介手数料・登記費用・印紙代などの領収書
- 売却した不動産の登記事項証明書
- 住民票の除票など（特例を使う場合）
3. 税金の計算方法と税率
譲渡所得の計算式
売った金額そのものに税金がかかるわけではありません。計算式は次のとおりです。
譲渡所得 ＝ 売却価格 － 取得費 － 譲渡費用 － 特別控除
- 取得費：その不動産を買ったときの価格と購入費用。建物は減価償却相当額を差し引きます
- 譲渡費用：仲介手数料、印紙税、解体費など、売るためにかかった費用
取得費がわからないとどうなるか
相続した実家で最も多い問題がこれです。購入時の契約書が見つからない場合、売却価格の5％を取得費とみなす「概算取得費」を使うことになります。
これは非常に不利です。1,000万円で売った場合、取得費はわずか50万円とみなされ、差額950万円に近い金額が課税対象になってしまいます。親の家を相続された方は、仏壇や金庫の中を探して、当時の契約書や領収書がないか必ず確認してください。分譲のパンフレットや住宅ローンの返済計画表が手がかりになることもあります。
所有期間で税率が2倍近く変わります
売却した年の1月1日時点での所有期間によって、税率が大きく違います。
- 長期譲渡（5年超）：合計約20％（所得税15％・住民税5％・復興特別所得税）
- 短期譲渡（5年以下）：合計約40％（所得税30％・住民税9％・復興特別所得税）
「1月1日時点」というのが落とし穴です。購入から5年と数日しか経っていない時期に売ると、実質6年目でも短期扱いになることがあります。売却のタイミングを少しずらすだけで税額が大きく変わるため、契約前の確認が重要です。
なお、相続で取得した不動産の所有期間は、被相続人が取得した日を引き継ぎます。相続してすぐに売っても、親が長く持っていた家であれば長期譲渡になります。
4. 使える可能性のある主な特例
居住用財産の3,000万円特別控除
自分が住んでいた家を売った場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。一般的な自宅の売却であれば、これで税額がゼロになるケースが多くあります。住まなくなってからでも、一定期間内の売却なら対象になります。
10年超所有の軽減税率の特例
居住用財産を所有10年超で売った場合、上記3,000万円控除と併用できます。控除しきれなかった部分の税率が下がります。
相続空き家の3,000万円特別控除
相続した実家を売る場合の特例です。ただし要件が細かく、被相続人が亡くなる直前まで居住していたこと、一定の年月日以前に建築された建物であること、区分所有建物でないこと、譲渡価額が一定額以下であることなどが求められます。また、耐震改修するか建物を解体してから売ることが条件になる場合があります。
この特例は売り方の順番を間違えると使えなくなります。適用期限も定められています。契約を結ぶ前に、必ず税理士に確認してください。
譲渡損失の繰越控除
居住用財産を売って損失が出た場合、一定の要件を満たせば給与所得などと相毎でき、翌年以降に繰り越すことも可能です。損失のケースこそ申告でお金が戻る可能性があるというのはこのことです。
5. 申告を忘れるとどうなるか
無申告のまま放置すると、本来の税額に加えて無申告加算税と延滞税が課されます。意図的な隠蔽と判断されれば、さらに重い重加算税の対象になることもあります。
「バレないのでは」と考える方がいますが、不動産の売買は登記によって所有権の移転が記録されます。売却の翌年に税務署から「お尋ね」の文書が届くことは珍しくありません。
もう一つ見落とされがちなのが、売却益が国民健康保険料や医療費の自己負担割合に影響することです。特に定年退職後の方は、翻年度の保険料が大きく上がる可能性があるので、事前に見積もっておくと安心です。
まとめ
不動産を売ったら、翌年2月16日〜3月15日に確定申告。税額がゼロでも、特例を使うなら申告は必須です。そして最大のポイントは、購入時の契約書を探すことと、契約前に税金の見通しを立てることの2点です。
売った後になってからでは、使えたはずの特例が使えないという事態になりかねません。前橋不動産では、査定の段階で「この売り方だとどの特例が使えそうか」を整理し、必要に応じて提携する税理士をご紹介しています。税金を含めた手取り額で比較したい方は、ご相談ください。
※本記事は一般的な制度の概要をまとめたものです。税制は改正されることがあり、適用の可否は個別の事情によって異なります。実際の申告にあたっては、必ず税理士または所轄の税務署にご確認ください。
