不動産売却にかかる税金と節税対策

不動産を売却して利益が出ると、税金がかかります。しかし、さまざまな控除や特例を活用すれば、大幅に節税できる可能性があります。

この記事では、不動産売却時にかかる税金の種類と、知っておくべき節税対策をわかりやすく解説します。

不動産売却でかかる税金の種類

不動産を売却した際にかかる主な税金は以下の3つです。

① 譲渡所得税（所得税＋住民税）
売却価格から取得費（購入時の価格）と譲渡費用（仲介手数料等）を差し引いた「譲渡所得」に対して課税されます。これが最も大きな税金です。

② 印紙税
売買契約書に貼付する収入印紙の費用です。契約金額に応じて200円〜48万円が必要です。一般的な住宅売買では1〜3万円程度です。

③ 登録免許税
住宅ローンが残っている場合、抵当権抹消登記に必要な税金です。1件あたり1,000円と少額です。

譲渡所得税の計算式は以下の通りです。

譲渡所得＝売却価格 −（取得費＋譲渡費用）

取得費とは、その不動産を購入した時の価格（建物は減価償却後の金額）です。購入時の契約書がない場合は、売却価格の5%を取得費として計算します。

税率は所有期間によって異なります。

・5年以下（短期譲渡）：所得税30.63%＋住民税9%＝合計約39.63%
・5年超（長期譲渡）：所得税15.315%＋住民税5%＝合計約20.315%

所有期間は「売却した年の1月1日時点」で判定されるので注意が必要です。

自分が住んでいた住宅（マイホーム）を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。つまり、利益が3,000万円以下なら税金はゼロになります。

住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売却する必要があります。

相続した空き家を売却した場合にも、3,000万円の特別控除が使える場合があります。適用条件は以下の通りです。

・被相続人が一人で住んでいた家であること
・1981年5月31日以前に建築された家であること
・相続から3年を経過する年の12月31日までに売却すること
・売却価格が1億円以下であること
・耐震リフォーム済み、または建物を解体して更地にして売却すること

前橋市には昭和56年以前に建てられた住宅が多数あるため、この特例を活用できるケースは少なくありません。

マイホームを10年以上所有していた場合、3,000万円控除を適用した後の譲渡所得のうち、6,000万円以下の部分については税率が約14.21%に軽減されます。

相続税を支払った場合、その相続税の一部を取得費に加算できる特例があります。相続税の申告期限（相続開始から10ヶ月）の翌日から3年以内に売却した場合に適用されます。

不動産を売却した翌年の2月16日〜3月15日に確定申告が必要です。特例の適用を受ける場合も申告が条件となるため、利益が出なくても申告することをおすすめします。

不動産売却の税金は複雑ですが、適切な特例を活用すれば大幅に節税できます。前橋不動産では、提携の税理士と連携して、お客様の状況に合った最適なアドバイスを行っています。

「売却したらいくら税金がかかるの？」という段階からでも、お気軽にご相談ください。

不動産売却時の税金でお悩みの場合は、まず無料査定で売却価格の目安を確認し、税額のシミュレーションをすることをおすすめします。前橋市エリアの不動産売却は当社にお任せください。