住宅ローンが残っていても売却はできます。ポイントは、売却代金でローンを完済できるかどうかです。
アンダーローンとオーバーローン
アンダーローン（売却額 ＞ 残債）
売却代金でローンを完済でき、手元にお金が残る状態です。通常の売却と同じ手順で進められます。決済日に買主から代金を受け取り、その場でローンを完済し、抵当権抹消登記と所有権移転登記を同時に行います。
オーバーローン（売却額 ＜ 残債）
売却しても完済できない状態です。この場合、次のいずれかの方法をとります。
- 不足分を自己資金で補う／最も一般的です。預貯金や親族からの援助で差額を埋めます
- 住み替えローンを利用する／新居のローンに残債を上乗せする方法。返済負担が重くなるため慎重な判断が必要です
- 任意売却／金融機関の同意を得て、抵当権を外してもらったうえで売却する方法です
まず確認していただきたいこと
- ローン残高／年末残高証明書、返済予定表、金融機関のアプリで確認できます
- 物件の想定売却価格／査定で分かります
- 諸費用／仲介手数料、抵当権抹消費用、印紙税など
この3つが揃えば、アンダーかオーバーか、いくら不足するのかがはっきりします。当社の査定は無料ですので、判断材料としてお使いください。
返済が苦しくなっている場合は早めに
収入減や離婚などで返済が難しくなった場合、滞納する前にご相談いただくほど選択肢が多く残ります。
滞納が続くと期限の利益を失い、競売の手続きに進みます。競売では市場価格より大幅に安く売却されることが多く、残債も多く残ります。任意売却であれば市場に近い価格で売れる可能性があり、引越し費用の配慮を受けられることもあります。ただし任意売却は金融機関との交渉に時間がかかるため、早い段階での着手が不可欠です。
住み替えの場合の段取り
売却と購入を同時に進める場合、資金の流れの設計が要になります。売却代金を新居の購入資金に充てるのか、つなぎ融資を使うのか。前橋不動産は売却と購入の両方を扱うため、窓口をひとつにまとめて調整できます。残高が分かる書類をご用意のうえ、ご相談ください。
抵当権抹消の実務
ローンを完済すると抵当権が消えるわけではなく、抹消登記の申請が必要です。売却では、決済日に次のことが同時に行われます。
- 買主から売主へ残代金の支払い
- 売主が金融機関へローンを一括返済
- 金融機関から抵当権抹消書類の交付
- 司法書士が抵当権抹消登記と所有権移転登記を申請
この一連の流れは、通常は買主の借入先の金融機関で行われます。売主は当日、印鑑証明書・実印・権利証・本人確認書類を持参します。事前に金融機関へ「売却のため一括返済したい」と連絡しておく必要があり、書類の準備に2〜3週間かかることもあります。
繰上返済手数料と保証料の扱い
一括返済には繰上返済手数料がかかる場合があります。金融機関や契約内容によって、無料のものから数万円のものまで幅があります。
一方、借入時に保証料を一括前払いしていた場合、未経過分が返還されることがあります。返還額は返済からの経過年数によって変わります。手数料と返還金の両方を確認しておくと、手取り額の見込みが正確になります。
ペアローン・連帯債務の場合
夫婦でペアローンを組んでいる、または連帯債務になっている場合、売却には双方の同意が必要です。離婚を伴う売却では、この点が最初の関門になります。
「どちらかが住み続ける」という選択をする場合も、ローンの名義変更は金融機関の審査を経る必要があり、単独では返済能力が足りず認められないこともあります。売却して清算するほうが結果的にすっきりするケースは少なくありません。
離婚に伴う売却の注意点
財産分与としての不動産売却では、時間的な制約があることが多く、また当事者間の話し合いが難しい場合もあります。前橋不動産では、双方に配慮しながら中立の立場で進めることが可能です。近隣に知られたくないというご希望にも、広告を出さない買取でお応えできます。
まずは残高が分かる書類をご用意のうえ、現状のままご相談ください。査定は無料です。
