二世帯住宅は売りにくい？売却前に知っておきたい3つのタイプ別対策

二世帯住宅は、建てた家族には最適でも、買主にとっては用途が限られるという難しさがあります。ただし売り方を変えれば、買主は見つかります。

3つのタイプで難易度が変わります

玄関・水回り・電気メーターまで別々のタイプです。最も売りやすく、用途の幅が広いのが特徴です。

買主が「住みながら家賃収入を得られる」と考えられるため、単なる大きな家より訴求力があります。

玄関は共用、キッチンや浴室は別、といったタイプです。使い方が限定されるため、二世帯を探している買主が中心になります。

寝室だけが別で、他は共用。実質的には部屋数の多い一戸建てです。大家族向けとして売ることになりますが、床面積が大きいぶん維持費も高く、買主は限られます。

これが最大の落とし穴です。二世帯住宅では、税制上の理由から親世帯と子世帯を別々の建物として区分登記していることがあります。

この場合、次の問題が生じます。

売却を検討する段階で、登記事項証明書を確認してください。区分登記であれば、合併登記によって一つの建物にまとめる手続きを先に行う選択もあります。

「二世帯住宅を探している人」だけを対象にすると、買主が極端に少なくなります。完全分離型であれば賃貸併用住宅・収益物件としても情報を出すことで、投資家や事業者にも届きます。

片方を貸した場合の想定家賃を示せると、買主の判断が早くなります。「毎月◯万円の収入が見込め、実質的な住居費はこれだけ」という提示は強い訴求になります。

キッチンを撤去して部屋にする、内階段を設けるなど、通常の一戸建てに近づける改修です。ただし費用がかかるため、その工事で売却価格がいくら上がるかを試算してから判断してください。

二世帯住宅は、親世帯が亡くなった後に売却を検討されるケースが多くあります。この場合、小規模宅地等の特例の適用可否など、税務上の論点も生じます。区分登記の有無が特例の適用に影響することもあるため、売却前の確認が重要です。

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