離婚時の財産で最も扱いが難しいのが不動産です。預貯金と違って半分に分けられず、ローンが絡むと権利関係が複雑になります。
選択肢は3つ
1. 売却して現金で分ける
最も明快です。売却代金でローンを完済し、残った金額を分けます。権利関係が完全に清算され、離婚後の関わりが残りません。
2. どちらかが住み続ける
子どもの学区を変えたくない、という理由で選ばれることが多い方法です。ただし後述するリスクがあります。
3. 共有名義のまま保有する
最も避けるべき選択です。売却には共有者全員の同意が必要で、離婚後に連絡が取れなくなれば、身動きが取れなくなります。
住み続ける場合のリスク
ローン名義と居住者が食い違う
夫名義のローンが残る家に妻と子が住む、というケースが典型です。この場合、夫が返済を止めれば、住んでいる側は家を失います。金融機関は居住者の事情を考慮しません。
連帯保証・連帯債務が残る
離婚しても、連帯保証人の地位は自動的には外れません。離婚協議書に「連帯保証を外す」と書いても、金融機関には対抗できません。外すには金融機関の承諾が必要で、代わりの保証人や借り換えを求められるのが通常です。
ペアローンの場合
双方が債務者のため、片方が住み続けるには借り換えによる一本化が必要です。しかし単独では返済能力が足りず、審査が通らないことが少なくありません。
財産分与の考え方
婚姻中に築いた財産は、原則として2分の1ずつとされます。不動産の場合、「時価 − ローン残債」が分与の対象です。
- アンダーローン（時価 ＞ 残債）／差額を分けます
- オーバーローン（時価 ＜ 残債）／分けるべき財産がなく、債務の負担をどうするかの協議になります
いずれにせよ、まず時価を確定させないと話が始まりません。査定は無料ですので、協議の材料としてお使いください。
結婚前から所有していた家の扱い
婚姻前に取得した不動産や、相続で得た不動産は特有財産とされ、原則として財産分与の対象外です。ただし、婚姻中の収入でローンを返済した部分については、寄与分として考慮されることがあります。
税金の注意点
財産分与として不動産を渡す場合、渡す側に譲渡所得税が課されることがあります。時価で譲渡したものとみなされるためです。また、離婚成立後に分与すれば贈与税はかかりませんが、離婚前に名義を移すと贈与とみなされるおそれがあります。順番が重要です。
周囲に知られたくない場合
広告を出さずに売却する方法があります。当社が直接買い取る場合は、内覧も広告掲載もなく完了します。
前橋不動産では、どちらか一方の味方をすることなく、中立の立場で時価と手取り額をご提示します。感情的な話し合いになりがちな場面だからこそ、数字という共通の材料が有効です。ご事情を詮索することもありません。まずはご相談ください。
