不動産の売却を不動産会社に依頼するとき、必ず結ぶのが媒介契約です。3種類あり、どれを選ぶかで売却活動の進み方が変わります。
3種類の違い
専属専任媒介契約
1社にのみ依頼する契約です。売主が自分で買主を見つけた場合も、その会社を通す必要があります。不動産会社には1週間以内のレインズ登録と1週間に1回以上の報告が義務づけられ、最も手厚く動いてもらえる契約形態です。契約期間は最長3か月。
専任媒介契約
依頼先は1社ですが、売主が自分で見つけた買主とは直接契約できます（自己発見取引）。レインズ登録は5日以内、報告は2週間に1回以上。実務上は最もよく使われる形態です。契約期間は最長3か月。
一般媒介契約
複数の会社に同時に依頼できます。レインズ登録も報告も義務ではありません。「多くの会社に頼めば早く売れる」と思われがちですが、実際は逆に働くことがあります。
一般媒介が不利になりやすい理由
不動産会社の報酬は成功報酬です。一般媒介では他社に先に決められると広告費が回収できないため、費用をかけた販売活動に踏み切りにくくなります。結果として、どの会社も本腰を入れないまま時間だけが過ぎるケースがあります。
一方、専任・専属専任であれば、会社は責任を持って広告費と人員を投入できます。前橋市内の一般的な戸建・土地であれば、専任媒介を選んだうえで「報告の内容が薄い」「反応がない理由の説明がない」と感じたら3か月で切り替える、という進め方が現実的です。
レインズ登録は売主にとって不利ではありません
レインズは不動産会社だけが閲覧できるシステムで、一般の方の目には触れません。登録することで全国の不動産会社が買主を探せるようになるため、売主にとっては買主候補が増える仕組みです。「近所に知られたくない」というご事情がある場合は、広告方法を限定する形で調整できます。
契約前に確認しておきたいこと
- 販売活動の具体的な内容／どのポータルサイトに、どんな写真で、いつから掲載するのか
- 報告の方法と頻度／問い合わせ件数・内覧数・反応の内容まで報告があるか
- 価格を見直す判断基準／何週間反応がなければどうするのかを先に決めておく
- 買取保証の有無／期間内に売れなかった場合の受け皿があるか
前橋不動産では、媒介契約を結ぶ前に販売計画をご説明し、仲介で売った場合の想定価格と買取での金額を並べてご提示します。契約を急かすことはありません。
媒介契約の期間中に確認すべきこと
専任・専属専任の契約期間は最長3か月です。この3か月を漫然と過ごすか、検証の期間として使うかで結果が変わります。
1〜2週目｜反応の量を見る
ポータルサイトの閲覧数と問い合わせ件数が最初の指標です。売り出し直後は最も注目される時期なので、ここで反応が乏しい場合、原因は価格か見せ方のどちらかにあります。写真が暗い、間取り図がない、物件説明が定型文だけ——こうした要素で反応は大きく変わります。
3〜4週目｜内覧に至るかを見る
問い合わせはあるのに内覧に進まない場合、掲載情報と実態のギャップが疑われます。逆に内覧が入っているのに決まらない場合は、価格そのものではなく、建物の状態や周辺環境で懸念を持たれている可能性があります。案内した会社は買主の反応を聞いているはずなので、「内覧者が何を気にしていたか」を具体的に報告してもらってください。
2か月目以降｜価格の見直しを検討する
値下げは、小刻みに何度も行うほど印象が悪くなります。「また下がるだろう」と様子見されるためです。下げるなら、根拠を持って一度でまとまった幅を動かすほうが効果的です。
会社を変えるべきかの判断基準
契約更新の際は、次の点で判断してください。
- 報告が「反響がありません」だけで終わっていないか
- 掲載写真の追加や説明文の見直しなど、改善の手を打ったか
- 価格を下げる以外の提案があったか（リフォーム、解体、買取の併用など）
- 問い合わせの内容を具体的に伝えてくれるか
単に「もっと下げましょう」しか言わない場合、販売活動そのものに工夫がない可能性があります。
買取保証を組み合わせる方法
期限がある売却では、「一定期間は仲介で売り出し、決まらなければ買い取る」という組み合わせが有効です。高く売れる可能性を試しつつ、期限には確実に間に合わせられます。前橋不動産は仲介と買取の両方を扱っているため、この設計が可能です。媒介契約を結ぶ段階でご相談ください。
