土地売却前の測量と境界確定とは？確定測量の流れと費用を解説

土地を売るとき、隣地との境界がはっきりしているかどうかは価格と成約スピードに直結します。境界が曖昧なままだと、買主にとって大きな不安材料になるためです。

2種類の測量の違い

現地のブロック塀やフェンスなど、今ある目印をもとに面積を測るものです。隣地所有者の立会いは行いません。費用は抑えられますが、境界を法的に確定するものではありません。

隣接するすべての土地の所有者に立ち会っていただき、境界の位置に合意したうえで境界確認書を取り交わします。道路に接している場合は、市や県といった道路管理者との官民境界の確定も必要です。これが「境界確定」です。

期間は1〜3か月が目安です。隣地所有者が遠方にいる、相続が未了で所有者が確定していない、といった事情があるとさらに時間がかかります。売却を決めてから始めると、契約のタイミングに間に合わないことがあります。

法律上、確定測量が常に必須というわけではありません。しかし次のケースでは実質的に必要になります。

費用は土地の形状、隣接地の数、官民境界の有無によって変わります。数十万円単位の出費になりますが、境界が未確定のままだと買主から値引きを求められたり、そもそも敬遠されたりするため、結果的に費用を上回る効果があることが多いのが実情です。

前橋不動産では、まず登記情報と公図を取得し、確定測量が必要な土地かどうかの判断からお手伝いします。必要な場合は提携する土地家屋調査士をご紹介します。土地の売却をご検討の方は、まず現状のままご相談ください。

最も多いパターンです。ブロック塀やフェンスは、必ずしも境界線上に建っているとは限りません。どちらかの敷地内に寄せて建てられていることも、越境していることもあります。「昔からここが境界だと聞いている」は、法的な根拠にはなりません。

明治期に作られた図面がもとになっている地域では、公図の形状と実際の土地が食い違うことがあります。前橋市内でも古い集落や農地転用された土地で見られます。

登記簿の面積（公簿面積）が実測と異なることは珍しくありません。実測が少ないと買主から減額を求められ、多い場合は「その分の価格を上乗せできるはず」と売主が考えて交渉がこじれることもあります。

売買契約では、公簿面積で取引する（面積差があっても精算しない）か、実測面積で精算するかを事前に定めます。どちらにするかは契約前に必ず確認してください。

確定測量には隣地所有者の立会いと署名が必要ですが、次のような事情で難航することがあります。

この場合、筆界特定制度（法務局に筆界の特定を求める手続き）を利用する方法もありますが、時間がかかります。現実的には、境界未確定のまま、その旨を明示して売却するという選択もあります。価格には影響しますが、売れないわけではありません。

屋根の庇、樹木の枝、塀、給排水管。これらが隣地との間で越境していることはよくあります。すぐに撤去する必要はなく、「将来の建て替え時に是正する」という覚書を隣地所有者と取り交わすのが一般的な解決方法です。

この覚書があるかないかで、買主の安心感は大きく変わります。前橋不動産では、こうした調整も含めて売却をサポートしています。土地の売却をお考えの方は、まず登記情報と公図の確認からご相談ください。