複数の不動産会社に査定を依頼すると、金額に差が出ます。このとき最も高い査定額を出した会社を選ぶのは、実は危険な判断です。
査定額は「売れる保証」ではありません
査定額とは「このくらいで売れるだろう」という不動産会社の見込みです。その金額を保証するものではなく、法的な拘束力もありません。だからこそ、根拠のない高い金額を提示することもできてしまいます。
なぜ高い査定額が出されるのか
媒介契約を取りたいからです。売主は当然、高く売れると言ってくれた会社に依頼したくなります。ところが売り出してみると反応がなく、「今は市況が悪いので少し下げましょう」と値下げを提案される——この流れが繰り返されます。
問題は、売り出し初期の1〜2週間に問い合わせが最も集中することです。この期間を高すぎる価格で浪費すると、その後どれだけ下げても反応が戻りにくくなります。長く掲載され続けた物件は「何か問題があるのでは」と見られ、結果として最初から適正価格で出した場合より安く売れることになりがちです。
確認すべきは金額ではなく根拠です
査定書を受け取ったら、次を尋ねてください。
- どの成約事例と比較したのか／近隣・同程度の条件で、実際に売れた事例が示せるか
- その事例と自分の物件の違いをどう評価したか／接道、方位、間口、築年数の差の反映
- この価格で何か月での成約を想定しているか
- 反応がなかった場合、いつ、どう見直すのか
これらに具体的に答えられる会社は、実際に売る力があります。逆に「このくらいはいけると思います」という説明しかない場合は注意が必要です。
安すぎる査定額にも理由があります
早く決めて手数料を確定させたい、あるいは自社で買い取って転売したい、という事情で相場より低く提示されることもあります。高い・安いのどちらであっても、根拠を確認することが本質です。
前橋不動産の査定
比較した成約事例をお見せしながら、なぜその金額なのかをご説明します。あわせて、仲介で売った場合の想定価格と期間、当社が買い取る場合の金額と決済日を並べてご提示します。手元に残る額で比較したうえでご判断いただくのが、後悔しない選び方です。査定は無料で、その後にしつこい営業もいたしません。
査定の3つの手法
不動産会社が使う査定方法は、おおむね次の3つです。どれを使ったかを尋ねると、その会社の姿勢が分かります。
取引事例比較法
近隣で実際に成約した物件と比較する方法です。戸建・土地・マンションの査定では基本となります。「どの事例と比べたか」を示せるかどうかが、根拠のある査定かどうかの分かれ目です。
原価法
同じ建物を今建てるといくらかかるかを算出し、経過年数分を差し引く方法です。建物の評価に使われます。
収益還元法
その物件が生む家賃収入から逆算する方法です。アパートや貸家などの収益物件で用います。
簡易査定と訪問査定の使い分け
ネットの一括査定で出てくる金額の多くは簡易査定（机上査定）です。住所・面積・築年数といった情報だけで算出するため、実際の物件の状態は反映されていません。
日当たり、隣地との関係、越境の有無、水回りの劣化、境界の状況。これらは現地を見なければ分かりません。簡易査定の金額をそのまま売り出し価格にすると、後から下方修正が必要になります。売却を本格的に検討する段階では、訪問査定を受けてください。
複数社に依頼するときのコツ
- 各社に同じ情報を伝える（伝える内容が違えば、査定額も比較できません）
- 不利な情報も隠さず伝える（後から発覚すると、そこから減額されます）
- 金額だけでなく査定書の中身を比べる。比較事例が載っているか、算出過程が書かれているか
- 売却の希望時期を伝え、それに合った提案があるかを見る
査定額と売り出し価格は別のものです
査定額は「この価格なら3か月程度で売れるだろう」という目安です。実際の売り出し価格は、売主の希望や事情を踏まえて決めます。多少高めから始めて様子を見るという戦略もあり得ます。
大切なのは、その価格で反応がなかったときにどうするかを、あらかじめ決めておくことです。「何週間反応がなければ、いくらまで下げる」という基準を最初に持っておけば、ずるずると時間だけが過ぎる事態を避けられます。
前橋不動産では、査定書とあわせて販売計画と見直しの基準をご提案しています。無料査定はこちらからお申し込みいただけます。
