リバースモーゲージは、自宅を担保にお金を借り、亡くなったときに自宅を売却して返済する仕組みです。老後資金の確保策として紹介されることが増えています。
通常のローンとの違い
住宅ローンが「借りて、毎月返して、残債が減っていく」のに対し、リバースモーゲージは「借りて、利息だけ払い、元本は死亡時に一括返済」という逆の流れです。名前の由来もここにあります。
生存中は元本の返済がないため、月々の負担は利息のみ。年金収入だけでも成り立ちやすいのが利点です。
3つのリスク
1. 金利上昇リスク
変動金利が一般的です。金利が上がれば、毎月支払う利息も増えます。長期にわたる契約であるため、影響は無視できません。
2. 不動産価格の下落リスク
担保評価が下がると、融資限度額が引き下げられることがあります。すでに借りている金額が限度額を超えると、差額の返済を求められる契約もあります。
3. 長生きリスク
想定より長生きし、融資限度額に達してしまうと、それ以上借りられなくなります。生活費を頼っていた場合、資金が途絶えることになります。
これらを踏まえ、「ノンリコース型」（売却額が残債に満たなくても相続人に請求しない契約）かどうかは、必ず確認すべき点です。
対象になる物件の条件
すべての住宅が使えるわけではありません。金融機関によりますが、一般に次のような条件があります。
- 土地の評価が一定以上あること／建物はほぼ評価されず、土地値で判断されるのが通常です
- マンションは対象外、または条件が厳しいことが多い
- 推定相続人の同意が必要な場合がある
- 契約者の年齢制限（55歳以上、60歳以上など）
郊外や土地単価の低いエリアでは、そもそも利用できないことがあります。前橋市内でも、エリアによって判断が分かれます。
相続人への影響
契約者が亡くなると、原則として自宅を売却して返済します。つまりその家を相続人に残すことはできません（相続人が現金で返済すれば別です）。
この点を家族に説明しないまま契約すると、後にトラブルの原因になります。推定相続人と話し合ったうえで判断してください。
他の選択肢との比較
- 通常の売却＋住み替え／手元に残る金額は最も多くなります。ただし引越しが必要です
- 買取／早期の現金化が可能。住み替え先の確保が必要です
- リースバック／売却して賃料を払い住み続ける。所有権は移ります
- リバースモーゲージ／所有権は残る。借入なので利息が発生します
目的が「資金の確保」であれば、どれが最も多く手元に残るかを数字で比較すべきです。
まず自宅の価値を把握してください
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