つなぎ融資とは、住み替えの際に今の家が売れる前に新居を購入するための一時的な借入れです。「買い先行」を可能にする仕組みとして使われます。
売り先行と買い先行
売り先行
今の家を売ってから新居を買う方法です。売却代金が確定してから購入するため資金計画が安全ですが、引渡しから新居入居までの間に仮住まいが必要になることがあります。引越しが2回になるため、費用と手間がかかります。
買い先行
先に新居を購入し、後から今の家を売る方法です。仮住まいが不要で引越しは1回。じっくり物件を探せるという利点もあります。ただし、今の家が売れるまで二重にローンを抱えるリスクがあります。
つなぎ融資の役割
買い先行を選ぶとき、新居の購入資金が手元にないという問題が生じます。つなぎ融資は、今の家の売却代金が入るまでの期間、その資金を立て替える借入れです。売却が完了したら、その代金で一括返済します。
注意点は次のとおりです。
- 金利は通常の住宅ローンより高め／期間が短いとはいえ、金利負担は発生します
- 事務手数料がかかる／別途費用が必要です
- 返済期限がある／期限までに売れないと、返済計画が崩れます
- 取り扱う金融機関が限られる／すべての銀行が対応しているわけではありません
買取保証・買取を組み合わせる方法
つなぎ融資の最大のリスクは「期限までに売れないこと」です。これを解消する方法として、売却先をあらかじめ確定させておくという考え方があります。
前橋不動産は仲介と買取の両方を扱っています。「まず仲介で売り出し、期限までに決まらなければ当社が買い取る」という形にすれば、売却が確実になり、資金計画が崩れません。高く売れる可能性を試しながら、期限には確実に間に合わせるという進め方です。
まずは今の家がいくらで売れるかを把握してください
住み替えの計画は、今の家の価値が分からないと組み立てられません。売却額とローン残債の関係（アンダーローンかオーバーローンか）によって、選べる方法が変わります。査定は無料ですので、住み替えを検討し始めた段階でご相談ください。資金計画からご一緒に整理します。
つなぎ融資の費用感
金融機関によって条件は異なりますが、一般的には次のような負担が発生します。
- 金利／通常の住宅ローンより高め。借入期間が数か月でも、金額が大きければ利息は無視できません
- 事務手数料／数万円〜十数万円
- 印紙税／借入額に応じて必要です
- 抵当権設定費用／登録免許税と司法書士報酬
「数か月だけだから」と軽視されがちですが、売却が長引けばその分だけ費用も膨らみます。返済期限までに売れなかった場合の対応まで含めて、契約前に確認してください。
買い先行を選ぶかどうかの判断基準
次のような条件が揃っている場合は、買い先行でも比較的リスクが低くなります。
- 今の家が売れやすい条件にある（駅近、築浅、整形地など）
- ローン残債が少ない、または完済している
- 二重の支払いが数か月続いても耐えられる資金的余裕がある
- 売却の期限を確定させる手段がある（買取保証など）
逆に、郊外の築古物件や、条件に難のある土地の場合は、売却期間が読みにくいため売り先行のほうが安全です。
仮住まいの費用も計算に入れる
売り先行を選ぶと仮住まいが必要になることがあります。賃貸の初期費用（敷金・礼金・仲介手数料）、家賃、そして引越しが2回になる費用。合計すると数十万円から百万円規模になることもあります。
つなぎ融資の利息と、仮住まいの総費用。この2つを比較すると、どちらが有利かが見えてきます。感覚ではなく金額で判断してください。
売買契約での調整という方法もあります
つなぎ融資も仮住まいも使わずに済む方法として、引渡し猶予という条項があります。売買代金を受け取った後、一定期間そのまま住み続けられるようにする取り決めです。買主の了解が必要ですが、実務では珍しくありません。
また、決済日を新居の引渡し日に合わせることで、同日に売却と購入を完了させる方法もあります。前橋不動産は売却と購入の両方を扱うため、こうした日程調整をまとめて設計できます。住み替えを検討し始めた段階でご相談ください。
