相続した実家を売却する場合、要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。税額にして数百万円が変わることもある制度です。
主な要件
建物について
- 昭和56年5月31日以前に建築されたものであること（旧耐震基準）
- 区分所有建物でないこと（分譲マンションは対象外）
- 相続開始の直前に、被相続人が一人で居住していたこと
売却について
- 相続時から売却時まで、事業・貸付・居住の用に供されていないこと
- 譲渡対価が1億円以下であること
- 相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
- 親子や夫婦など、特別の関係にある人への売却でないこと
建物の状態について
次のいずれかが必要です。
- 耐震基準に適合するよう改修してから売る
- 建物を解体して、更地として売る
- 売却後、買主が翌年2月15日までに耐震改修または解体を行う（要件緩和により認められるようになりました）
使えなくなる典型パターン
1. 空き家を貸してしまった
「売れるまでの間、誰かに貸そう」という判断で要件から外れます。無償で親族に使わせた場合も注意が必要です。
2. 駐車場にしてしまった
解体後、売れるまでの間に月極駐車場として貸すと、事業の用に供したことになり対象外になります。更地のまま置いておく必要があります。
3. 被相続人が一人暮らしでなかった
同居していた親族がいた場合、原則として対象外です。ただし、被相続人が老人ホーム等に入所していた場合は、一定の要件のもとで対象になります。
4. 期限を過ぎた
相続開始から3年目の年末が期限です。相続登記や遺産分割に時間がかかると、あっという間に迫ります。逆算した行動が必要です。
相続人が複数いる場合
要件を満たせば、相続人それぞれが3,000万円を控除できます（一定の人数制限があります）。ただし全員が売主となって同時に売却する必要があるなど、進め方の設計が重要です。
手続き
市区町村が発行する被相続人居住用家屋等確認書が必要です。電気・水道の使用中止日を示す書類など、空き家であったことを証明する資料の準備が求められます。解体前に写真を残しておくことも有効です。
そして税額がゼロになる場合でも確定申告が必須です。申告しなければ特例は適用されません。
売り方の順番が結果を決めます
この特例は、売り方の順番を誤ると使えなくなります。解体するのか、そのまま売って買主に対応してもらうのか、いつまでに契約するのか。これらは売却活動を始める前に設計すべき事項です。
前橋不動産では、査定の段階でこの特例が使えそうかを整理し、必要に応じて提携する税理士におつなぎしています。売買契約を結ぶ前のご相談が、取りこぼしを防ぐ最大のポイントです。相続不動産のご相談もご覧ください。
※税制は改正されることがあります。適用の可否は個別の事情によって異なりますので、実際の申告にあたっては税理士または所轄の税務署にご確認ください。
