前橋市内の住宅地には、公道ではなく私道に接した土地が数多くあります。私道の扱いを整理しないまま売り出すと、契約直前に問題が発覚して白紙になることがあります。
私道とは
個人や複数の住民が所有している道路です。分譲地の中の道、古い集落の細い道などが該当します。所有形態は主に2つあります。
- 共有持分型／私道全体を、接する住民が共有している
- 分筆所有型／私道が細かく分筆され、各自が自分の前の部分を所有している
買主が必ず確認する2つの承諾
通行承諾
その私道を車や人が通行してよい、という他の所有者の承諾です。持分を持っていれば原則として通行できますが、持分がない場合は承諾書がなければ通行の権利が不安定になります。
掘削承諾
より重要なのがこちらです。水道管やガス管の引込み・交換のために、私道を掘る許可です。
建て替えやリフォームの際、給排水管の更新は必ず発生します。掘削承諾が得られない土地は、将来的に水道が使えなくなるリスクを抱えることになります。金融機関がこれを理由に住宅ローンを承認しないこともあります。
承諾が得られない場合
私道所有者との関係が良好でない、所有者が亡くなって相続登記がされていない、遠方に住んでいて連絡がつかない——こうした事情で承諾が取れないことがあります。
対処としては次のような方法があります。
- 持分を一部購入させてもらう交渉をする
- 過去に同様の掘削が行われた実績を確認し、資料として整理する
- 承諾が得られない旨を明示して、価格に反映させたうえで売却する
- 所有者不明の場合、制度を使って対応する（司法書士・弁護士との連携が必要）
建築基準法上の位置づけも確認します
私道が建築基準法上の道路として認められているかどうかで、建て替えの可否が決まります。
- 42条2項道路／幅4m未満でも道路とみなされる。ただしセットバックが必要です
- 位置指定道路／特定行政庁が指定した私道。建築可能です
- 43条但し書き（現・43条2項）／基準を満たさないが、許可・認定を受ければ建築できる場合があります
- いずれにも該当しない／再建築不可となり、価格が大きく下がります
これらは市役所で調べて初めて分かることです。売主自身も認識していないケースがほとんどです。
事前調査が結果を分けます
私道がらみの問題は、売り出してから発覚すると値引き交渉や契約解除の原因になります。逆に、先に整理して資料を揃えておけば、買主は安心して判断できます。
前橋不動産では、法務局・市役所での調査を行い、必要に応じて私道所有者への打診も代行しています。「私道だから売りにくいと言われた」という土地こそ、一度ご相談ください。買取という出口もございます。
