年の途中で不動産を売却した場合、固定資産税は売主と買主でどう分けるのか。実務では日割り精算が慣習になっていますが、法律上の義務ではないため、契約での取り決めが必要です。
納税義務者は「1月1日の所有者」
固定資産税は、その年の1月1日時点で登記簿に所有者として記載されている人に課税されます。年の途中で売却しても、その年の納税通知書は売主に届きます。
つまり、7月に売却して所有者が変わっても、その年の1年分は法的には売主が納めることになります。これでは公平でないため、引渡し日以降の分を買主が負担する形で精算するのが一般的です。
起算日で金額が変わります
ここが見落とされやすい点です。日割りの計算開始日をいつにするかで、負担額が変わります。
1月1日起算
暦年に合わせる方法です。関東ではこちらが多く使われます。
4月1日起算
年度に合わせる方法です。関西で多く使われます。
同じ引渡し日でも、起算日が違えば精算額は変わります。年間20万円の税額で7月1日に引渡した場合、1月1日起算なら買主負担は約半年分、4月1日起算なら約9か月分。数万円の差になります。
どちらが正しいというものではなく、契約書にどう書かれているかがすべてです。契約前に必ず確認してください。
都市計画税もあわせて精算します
市街化区域内の不動産には、固定資産税に加えて都市計画税が課されます。精算はこの2つを合算して行うのが通常です。納税通知書に両方の内訳が記載されています。
精算金は「税金」ではなく「売買代金の一部」
税務上、買主から受け取る精算金は税金の負担分ではなく譲渡代金の一部として扱われます。つまり、譲渡所得の計算に含まれます。
売却益が出て確定申告をする場合、この精算金も収入に加算する必要があります。金額としては大きくありませんが、申告漏れの原因になりやすい項目です。
翌年以降の扱い
引渡しの翌年からは、1月1日時点の所有者である買主に納税通知書が届きます。売主側で手続きは不要です。
ただし、年末に引渡した場合は注意が必要です。12月中に決済しても登記が翌年1月1日以降になると、その年の納税通知書が売主に届いてしまうことがあります。年末の取引では、登記の完了時期まで含めて確認してください。
更地にすると税額が上がります
住宅が建っている土地には住宅用地の特例があり、固定資産税の課税標準額が最大6分の1に軽減されています。建物を解体して更地にすると、この特例が外れ、翌年度から税額が上がります。
解体して売る場合は、売却までの期間が長引くほど税負担が増えることになります。解体のタイミングは、売却の見通しとあわせて判断してください。
前橋不動産では、精算方法を含めた契約条件を事前にご説明しています。ご不明な点は遠慮なくお尋ねください。不動産売却のご案内もあわせてご覧ください。
